Hukum Garis Pantai Meninggalkan Ribuan Investor Properti Spanyol Tanpa Hak Judul

Undang-undang saat ini disahkan oleh pemerintah Sosialis Felipe González pada tahun 1988, tetapi itu hanya telah diterapkan secara luas dalam beberapa tahun terakhir, di bawah pemerintahan Sosialis (PSOE) lainnya, dengan konsekuensi yang jauh jangkauannya.

Perbedaannya adalah bahwa Kementerian Lingkungan Pedesaan dan Laut, yang sebelumnya dikenal sebagai Kementerian Lingkungan Hidup, telah mulai menandai batas-batas kawasan yang disebut ini, dengan demikian mengkategorikan wilayah-wilayah yang diduduki oleh perorangan sebagai lahan publik. Semua area ini sekarang dianggap sebagai Area Lahan Maritim Publik. (Dominio Publico Marítimo-Terrestre DPMT).

Hilangnya Hak

Ini berarti bahwa konstruksi sektor swasta yang sah secara hukum telah berada di ruang publik ini, dengan pemilik properti khawatir kehilangan hak mereka atas kepemilikan properti.

Negara memberi tahu mereka yang berkepentingan dengan status baru mereka – atau akan melakukannya di masa depan. Sejak saat itu, semua yang terkena dampak dapat mengajukan banding ke Departemen lokal untuk Garis Pantai yang ditemukan di setiap pemerintah daerah, dan ke pengadilan hukum yang relevan. Untuk saat ini, bagaimanapun, pemerintah telah memenangkan 98% dari kasus.

Di mana saja ombak mencapai?

Apa itu Area Tanah Maritim Publik (DPMT)? The Coastline Law termasuk dalam bagian ini semua bukit pasir, tebing dan rawa-rawa. Bahkan secara harfiah mengacu pada "strip tanah yang dapat dicapai oleh air dari laut (ombak) selama badai paling berat yang pernah diketahui". Oleh karena itu di banyak daerah, itu meluas ke titik-titik pedalaman lebih jauh dari biasanya dicapai oleh air pasang.

Termasuk dalam kategori ini adalah setiap daerah lembab atau berawa, laguna pedalaman, dan, tentu saja, pantai. Pantai ini didefinisikan sebagai daerah pantai dengan pasir, kerikil, atau bukit pasir, dengan atau tanpa vegetasi. Ini juga termasuk pulau-pulau non-pribadi atau tanah yang direklamasi dari laut dengan cara alami atau buatan.

Sebuah tim ahli biologi, ahli geologi dan hakim yang dikoordinasikan oleh Departemen untuk Garis Pantai memutuskan area mana yang memenuhi spesifikasi yang disebutkan di atas. Semua lahan yang ditandai dan termasuk di area lahan publik.

Gunakan tanpa Kepemilikan

Apa yang terjadi pada para pemilik properti di Kawasan Lahan Maritim Umum (DPMT) yang ditunjuk ini? Jika mereka dapat menunjukkan bahwa konstruksinya legal, mereka kehilangan hak kepemilikan mereka, tetapi bukan hak mereka untuk menggunakan properti.

Kementerian memberi mereka hak untuk menggadaikan hak tinggal mereka dan menyerahkannya kepada ahli waris mereka. Konsesi ini dapat diperbarui setiap 30 tahun tanpa pembayaran.

Hak untuk Mereklamasi

Namun demikian, pemerintah berhak untuk mengklaim kembali properti itu, jika ia percaya itu adalah kepentingan umum – seperti yang dijelaskan dalam undang-undang. Dalam kasus seperti itu, pemilik yang bersangkutan digusur dan properti dihancurkan. Untuk meyakinkan pemilik properti, bagaimanapun, pemerintah telah cepat menyatakan bahwa tindakan ini hanya diambil dalam beberapa contoh dalam 20 tahun terakhir, dan selalu setelah kesepakatan telah dicapai dengan pemilik properti yang dikutuk dan kompensasi yang dibayarkan sebelum untuk pembongkaran.

Namun, jika properti telah dibangun di tanah secara ilegal dan tanpa hak milik, situasinya berbeda. Dalam kasus seperti itu, resolusi akhir – seperti yang ditentukan oleh Hukum Pesisir – pembongkaran properti. Terlebih lagi, pemilik properti harus membayar biaya pembongkaran karena tidak mematuhi peraturan.

Area Hak Akses

Situasinya, bagaimanapun, lebih rumit. Pengurangan atau penghapusan hak-hak pemilik properti tidak terbatas pada Area Lahan Maritim Umum (DPMT). UU Garis Pantai meningkatkan area ini dengan menambahkan hak akses yang memanjang hingga 100 meter dari pantai laut – di mana area lahan publik ini berakhir – kecuali berkaitan dengan rencana kota yang disetujui sebelum tanggal 1 Januari 1988, ketika undang-undang membatasi jarak ini ke 20 meter. Di sisi lain, negara juga dapat meningkatkan area akses ini hingga 200 meter jika kesepakatan dicapai dengan pemerintah daerah dan dewan lokal yang relevan.

Di ruang ini ditambahkan ke Area Tanah Maritim Publik (DPMT), semua bangunan dari rumah ke hotel dilarang. Pemerintah telah menetapkan penggunaannya untuk kebun, area olahraga atau tempat rekreasi lainnya.

Apa yang terjadi pada bangunan yang sudah ada di sana? Mereka datang di bawah penunjukan kota khusus "tidak sah". Pemilik mempertahankan hak milik mereka tetapi tidak dapat meningkatkan ukuran properti, dan setiap pekerjaan konstruksi harus disahkan oleh pemerintah daerah. Bukan niat negara untuk menghancurkan properti dalam kasus seperti itu.

Apa yang bisa dilakukan?

Dalam semua kasus, baik pemilik properti di Area Darurat Maritim (DPMT) dan di sebelah kanan area akses harus menerima pemberitahuan resmi tentang perubahan dalam keadaan mereka. Setelah ini, mereka dapat pergi ke kantor regional Departemen untuk garis pantai di komunitas mereka untuk mempelajari rencana, mengajukan klaim, atau menggunakan hak mereka. Sebagai upaya terakhir, mereka dapat mengajukan kasus hukum terhadap pemerintah.